La compra de una vivienda tiene una amplia gama de efectos jurídicos y logísticos, con un grado destress asociado, que difícilmente podemos prever en su totalidad al momento de firmar un cierre de negocios o promesa de compra – venta.
Como hemos planteado en otras oportunidades, la correcta y oportuna asesoría brindada por profesionales y/o oficinas de corredores de propiedades con experiencia en el rubro, contribuye a sortear con éxito este importante proceso. De todas formas, es conveniente tener presente algunos consejos básicos a la hora de firmar una promesa de compraventa o cierre de negocios, tales como:
Obligaciones de cada parte: En lo que respecta al comprador, definir claramente cómo pagará el precio y, en su caso, cómo se financiará e, incluso, si se dejarán instrucciones en notaría, al momento de la compraventa.
En lo que respecta al vendedor, especificar cuándo debe entregar materialmente la propiedad y su obligación de proveer los antecedentes y títulos de la propiedad al abogado o banco que asesore al comprador y, eventualmente, regularizar los vicios que se detecten.
Gastos de la operación: Definir quién pagará gastos tales como obtención de títulos, derechos notariales y conservador. Habitualmente, los primeros son de cargo exclusivo del vendedor, los segundos de ambas partes y los últimos de cargo exclusivo del comprador.
Plazos: Si el comprador pagará el precio con fondos propios, un plazo de 30 días parece suficiente para estar en condiciones de firmar y revisar los antecedentes de la propiedad. En cambio, si se financia con un banco, un plazo de 45 a 60 días nos parece razonable para estar en condiciones de firmar. De todas formas, si se financia con una institución, es prudente que el plazo esté asociado a la fecha en la cual dicha institución apruebe los títulos.
Contribuciones: La última cuota vencida por este concepto, debe encontrarse pagada al momento de suscribir la compraventa, considerando que dicho pago corresponde a un impuesto anual que se cobra en cuotas trimestrales devengadas, con vencimientos en los meses de abril, junio, septiembre y noviembre.
Sin embargo, sería correcto que el vendedor pague la parte proporcional devengada hasta la fecha de la entrega efectiva de la propiedad. En otras palabras, si entrega el 31 de marzo, debería pagar íntegra la primera cuota anual, a pesar que dicha cuota vence el mes siguiente. De la misma forma, si entrega la propiedad el 30 de noviembre, sólo debería concurrir al pago de 2/3 de la última cuota anual, a pesar que dicha cuota vence en noviembre.
Condiciones de compra: Habitualmente, la promesa de compra sólo establece un cierto plazo para celebrar el contrato, pero nada dice con respecto de las condiciones que para el comprador pueden ser determinantes para celebrar el contrato, tales como:
a) Que los títulos de la propiedad y los antecedentes municipales de la vivienda se encuentren en orden y ajustados a derecho.
b) Que la tasación del banco que lo financie se encuentre dentro de cierto rango preestablecido. En otras palabras, si el comprador ofrece 100 millones de pesos por una propiedad que el banco luego tasa en 60 millones, va a surgir un problema entre las partes, dado que el banco no financiará más allá de 60 millones y, probablemente sólo el 80% de dicha última suma.
Frente a este escenario, nuevamente nos parece sano para las partes que definan un mecanismo de salida que no las obligue a celebrar el contrato, si el valor de tasación es muy inferior al prometido.
Multas: No basta con establecer una multa de 10 o 20% por desistimiento o incumplimientos, en términos generales. En una operación de compraventa, es normal que se produzcan incumplimientos menores en los plazos de entrega o de firma, los cuales y en atención al elevado monto de las multas, es difícil de penalizar, a pesar de que sí entorpecen la logística de la operación y, eventualmente, causan serios perjuicios a la parte afectada y cumplidora. Para ello, es conveniente establecer, adicionalmente a las ya mencionadas, multas graduales que faciliten su exigibilidad y compensen en parte las molestias provocadas.
Finalmente, todo lo anterior debe ir acompañado de la buena fe de las partes y voluntad de cumplir los acuerdos. Sin ella, y a pesar de excelentes contratos o asesores, el proceso será muy complicado para todos los involucrados.
| Pelayo Valenzuela Irarrázaval |